评估最近在弗吉尼亚州改革牡蛎租赁的立法努力

2016年1月, 弗吉尼亚海洋全球最大赌博365网站委员会, 对林纳黑文河流域牡蛎养殖户与高地业主之间发生冲突的报道表示关切, 划船的人, 以及其他用户以及提议的立法，该立法将暂停在该河流系统内的新租约, 成立工作小组检讨此事，并就如何解决冲突提出建议.  非常迅速地, 很明显，大多数被提出的问题并不是林恩黑文河所特有的.  因此, 而发布的报告针对林恩黑文提出了一些具体的建议, 它还指出了弗吉尼亚州牡蛎种植区需要通过立法或法规来解决的问题.  2018年8月, 州长宣布成立“促进弗吉尼亚蛤蛎经济可持续增长州长工作组”(由彭德海滨物权法实践小组创建的博客 & 英国最大赌博365网站 记录第二组的工作). 

从那时起, 在有意意义地解决这一领域的一个主要问题:即, 该州几乎所有理想的牡蛎养殖场都被租出去了, 导致新进入者试图租用不太理想的土地或在使用更频繁的水域的土地.  我们的海滨物权法实践小组在其博客中进行了解释 维吉尼亚州采取的政策是如何导致大量的非生产性牡蛎养殖场的蔓延，而不是紧凑, 高产, 蚝场适当地位于大片已释放的洼地之中，可供公众使用和享用.  这些政策, 反过来, 导致VMRC举行更多有争议的租赁听证会, 哪一个, 随着近年来大量的申请涌入该机构, 是谁造成了租赁申请积压至今.  大会对弗吉尼亚州的租赁申请提出了更好的通知要求. 法典§28.2-606, 要求将通知张贴在机构的网站上，并通过挂号信或挂号信发送到, 等, 附近河岸的业主, 并在弗吉尼亚州明确表示. 法典§28.2-607 VMRC在决定是否转让租赁时考虑与许可案件相同的公共信托因素的义务.  这些变化, 同时帮助土地所有者在发出租约申请前意识到有问题的租赁申请, 难道没有什么措施来阻止对理想土地的低效使用，而正是理想土地使这些有问题的应用成为必要吗.  除了, 它改变了续签租约的流程, 但这些变化可能对解决目前租用土地和土地的低效使用问题收效甚微, 无论如何, 短期内什么都不做, 尽管他们可能会帮助解决 “恶意”租赁问题 (i.e. 那些想要阻止另一项活动的人寻求的租约, 例如拟建的疏浚工程, 或者仅仅是为了拒绝竞争对手的牡蛎业务).  

这方面的变化在Va中编码. 法典§28.2-613.  租期仍为10年, 租约期满后仍可续签.  是否有大量的牡蛎产量, 贝类的合理种植, 或在租期的任何部分在租用土地上进行重大牡蛎养殖经营, 一旦所有者提交了续展表单，续展将自动进行.  如果没有，那么VMRC仍然可以续签租约，如果失败有充分的理由.  修正案出台前, 这一决定需要考虑MSX和Dermo疾病的流行程度，以及该地区传统上是否生产大量的商业牡蛎.  现在, 除了, 欧洲委员会亦须考虑在批准决定时须考虑的公众信任因素，以考虑续期是否符合公众利益.  然而, 这在很大程度上可能是无效的，因为它只会在十年租期内任何时候租用的土地没有得到重大使用的情况下才会出现.  在这个标准下, 承租人可以在租用的土地上种植一个季节，仍然可以获得自动批准.  此外，大会还指示VMRC制定租赁续期的费用结构.  该费用目前在4va设定为150美元. 管理. §20-1350-30(B), 主要是为了帮助支付机构的成本，而不是一项重大费用, 因此，它也不太可能减少续签的数量. 

即使这些改革更有影响力, 它们仍需相当长的时间才能真正生效.  毕竟，目前生效的租赁合同是国家和承租人之间的合同.  这些合同受执行时有效的法律法规条款的约束.  任何在合同执行后发生的立法变更都被认为只适用于未来——换句话说, 新的法律将只适用于规约生效日期之后签订的租赁合同，除非大会明确表示相反的意图.  参见贝利诉. 斯潘格勒, 289 Va. 353, 359, 771 S.E.2d 684, 686(2015)(“出于这个原因, 除非有明显的相反的立法意图，否则我们解释法律适用于前瞻性.’”(引用 Bd. 监察人v. 风车草甸有限责任公司, 287 Va. 170, 180, 757 S.E.2d 837, 843 (2014))).  大会在修改第28条的法案中没有明确表示任何这种意图.2-613, 因此，修正案可能只适用于修正案生效日后签订的租约.  这意味着，这些条款的影响将在大约十年后，即修订生效日期后签订的租约开始到期时才会显现出来. 

这, 当然, 提出了一个问题:为什么大会没有在修正案中列入溯及既往的语言?  可能的答案是，这样做可能会导致根据联邦宪法合同条款提出的法律挑战.  这样的挑战能否成功，很大程度上取决于溯及性修正案对州政府和承租人之间协议的改变有多严重，以及这种改变对英国最大赌博365网站于公共目的是否合理和必要.  见巴尔的摩教师工会诉. 巴尔的摩市长, 6 F.3d 1012,1014 -1022(第四Cir. 1993)(支持一个城市减少教师工资是合理的，因为它没有拒绝其他方法来实现减少预算的公共目标，也没有对其合同义务施加比实现这一目标所需的更严重的损害).  而政府肯定能在这样的挑战中获胜, 再一次。, 取决于具体修正案的性质, 大会可能认为最好是避免任何潜在挑战的成本和不确定性. 

直到它决定尝试实施溯及既往的修正案, 大会解决这一问题的选择有限.  这意味着承租人之间的冲突, 一方面, 以及河岸的财产所有者和该州水道的其他用户, 另一方面, 有可能继续增加吗.  以前，河岸的财产所有者可以对离海岸太近的牡蛎租赁做出回应，只要他们符合法规的其他要求，就可以将他们的一部分滨水作为河岸种植地的分配, 但最近弗吉尼亚州的修正案. 法典§28.2-600至少给予VMRC在此类任务的位置和大小方面的自由裁量权，使该工具在某种程度上不那么有效.  看到 Va. 法典§28.2-600(A)(“署长只须将一种河岸种植地分配给他, 在他看来, 认为适当的面积为半英亩, 但须由局长酌情决定有关的确切地点 ....”).  业主的最佳选择是利用新的通知程序, 聘请法律顾问, 并向VMRC说明租赁不符合公共利益. 

马特·赫尔 是全球最大赌博365网站 & 专注于海滨法律和土地征用权事务的科沃德律师.