维吉尼亚州最高法院转移对非法拘留者部分行为的管辖权

2016年6月，弗吉尼亚州最高法院裁定 帕里什v. 房利美(Fannie Mae), 这为维吉尼亚法院审判某些类型的非法拘留行为开创了新的先例.  这一案例对那些仍被前业主占用的止赎房产的购买者来说意义重大, 使取得占有权的诉讼更加复杂, 既费时又费钱. 

当银行将房产进行止赎出售时, 以前的住户有时拒绝离开.  在这种情况下，新的财产所有人(丧失抵押品赎回权的购买者)必须向法院提起“非法扣押”诉讼.  非法拘禁是针对合法占有财产的被告提起的诉讼, 但他的权利已经结束了.  这是一种请求法院宣布丧失抵押品赎回权的购买者现在拥有合法的占有权利, 之前的住户必须离开这里. 

来理解的后果 帕里什v. 房利美(Fannie Mae)在美国，迅速审查弗吉尼亚州司法系统的结构非常重要.  最低级别的法院是普通地区法院(民事法院), 交通及刑事组)及青少年组 & 家庭关系法庭. 一般区域法院定期审理房东/租客纠纷，包括非法拘留者的诉讼. 对普通地区法院判决的上诉将由巡回法院审理，但只有在上诉人提出并完善上诉后，包括按照下级法院判决的金额缴纳保证金. 对巡回法院判决的上诉将由上诉法院或弗吉尼亚州最高法院审理. 弗吉尼亚州最高法院是该州的最高法院，其判决是终局的. 

一般地区法院是大多数类型案件的入门级法院. 上法庭的大多数当事人都是“自我辩护”,这意味着他们没有律师代表. 像巡回法院一样，弗吉尼亚州的每个市和县都有普通地区法院. 这些法庭由一名法官主持，有权审理轻罪刑事案件和25美元以下的民事索赔,有争议的000.  与巡回法院不同，他们没有权力确定财产的完整所有权.  然而, 一般地区法院传统上拥有在非法拘留行动中确定财产占有的权力. 一般地区法院的惯例是判给业主拥有物业，但须证明租客, 在得到适当的通知之后, 拖欠租金或违反了租赁协议的条款.  

巡回法院有权审理涉及完全所有权的案件, 而一般地区法院则缺乏这种权力, 是批判性的和无可争议的.  

直到 帕里什 决定于2016年, 非法拘留行为未被认为涉及完全所有权的确定.  这些诉讼被简单地视为确定纠纷中哪一方有权占有财产的诉讼.  然而，如果该物业的前拥有人质疑其业权，则 帕里什 该裁决认为，普通地区法院缺乏审理非法拘留者的管辖权. 

在本案中，教区将其财产通过信托契约转让给受托人.  受托人随后通过受托人契据将包裹转交给联邦国民抵押贷款协会, 或者“房利美”.“房利美向帕里斯夫妇发出了撤离通知，并向汉诺威县普通地区法院提交了非法拘留传票.  帕里什夫妇以违反信任为由进行辩护.  他们声称他们的信托契约包含联邦法规2c.F.R. § 1024.41(g), 如果借款人在收到最初的止赎通知后37天内提交一份损失减轻声明书，怎样才能防止止赎.  

汉诺威县普通地区法院审理了此案, 并发现止赎并不是对信托契约的重大违反.  房利美获得了这处房产的所有权.  帕里什夫妇向汉诺威县巡回法院提出上诉, 维持了普通地区法院对房利美有利的判决.  帕里什夫妇向弗吉尼亚州最高法院提出上诉. 

在一个意外的决定中, 弗吉尼亚州最高法院撤销了巡回法院的裁决，做出了有利于上诉人的裁决, 帕里什的.  多数人认为，帕里什夫妇关于重大失信的指控足以提出完全所有权的问题.  因此, 普通地区法院无权审理原审案件, 因为它只有管辖权来决定占有，而不是完全的所有权问题. 

同样，最高法院认为巡回法院对此案也缺乏管辖权.  即使巡回法院有权在他们面前的案件中确定完整的所有权, 这种权力不适用于上诉，因为上诉法院的管辖权完全来自于下级法院审理案件的权力.  换句话说, 如果普通地区法院从未有权审理此案, 巡回法院也不能就上诉进行审理.  因此, 巡回法院的权力仅限于不带偏见地驳回此案, 之后房利美可以在巡回法院重新提起诉讼.  巡回法院可以行使自己的管辖权来解决所有权问题. 

作为这个决定的结果, 当有关业权的问题在一般区域法院提出时, 法官现在必须首先确定该索赔是否足以提出真正的完整所有权问题.  如果没有，一般地区法院将保留管辖权，并可能审理案件.  然而, 如果真的存在所有权问题, 案件必须在没有偏见的情况下被驳回，并重新提交巡回法院. 

当原告事先拥有财产，然后将其转让给被告时，所有权问题从来不是一个因素.  例如, 业主/原告对拒绝迁出单位的租客提出非法扣押诉讼，不会与租客发生业权纠纷, 因为房客一开始就没有产权.  房东只需要证明她有占有的权利.  因此，该案件可在普通地区法院审理. 

当原告所主张的占有权利已被取得时，就可能出现完全所有权的问题 后 被告进入该财产.  在这种情况下，原告的占有权不取决于 恢复 占有，但是第一次占有的时候.  由于丧失抵押品赎回权而引起的非法扣押行为几乎总是属于这一类.  因此, 如被诉人在一般区域法院一级提出业权问题, 该案件将被驳回并重新提交巡回法院.  虽然在一般区域法院就非法羁留者传票安排聆讯相对较快(在向被告发出5天通知后约21天), 在巡回法庭上约会要花更多的时间. 类似的, 在普通地区法院，开示主要限于细节清单和辩护理由，而巡回法院可能会有冗长的询问, 宣誓作证和要求出示文件. 

虽然这一决定的全部影响尚未确定, 这似乎会影响止赎市场.  例如, 担心卷入冗长法律程序的潜在买家可能更倾向于在对已占用的止赎房产出价之前犹豫.  购买者可以缩小搜索范围，只包括无人居住的房产, 从而减少了潜在买家的数量，有效地减少了对被占用的止赎权的需求.  交替, 有兴趣的买主可以出更低的价钱, 推理，额外的时间, 获得财产所有权所需的金钱和法律行动应该导致购买价格的降低.  进一步, 可以预见，止赎购买者可能会被剥夺所有权，直到他们在巡回法院寻求补救, 同时仍保留所有权义务，如缴纳房产税. 潜在的增加的费用和可能的延迟，以获得占领的止赎财产的所有权将必须由买方仔细评估, 最好是有经验的房地产律师的帮助.  

凯瑟琳Byler 是全球最大赌博365网站 & 英国最大赌博365网站律师专注于房地产，信托业务 & 遗产和监护/托管. 弗吉尼亚州持有执照的房地产经纪人, 凯瑟琳还是摄政法学院的兼职教授，她目前在那里教授房地产交易.  联系凯瑟琳 kbyler@freelanceisgood.com.   

布莱恩·皮尔普斯 是美国海军的现役军官, 她是摄政大学法学院的学生，也是彭德大学的法律图书管理员 & 写这篇文章的时候是个胆小鬼.  截至2018年10月19日，他是全球最大赌博365网站 and 英国最大赌博365网站的律师，可以通过以下方式联系到他 bpeeples@freelanceisgood.com.