2012年影响社区协会的五大问题——2012年9月

          我的律师生涯中有很大一部分都是为了 共同兴趣团体, 教育居民和董事会，帮助他们了解他们的权利和社区的价值.  随着每一年的结束, 我经常被问及全年影响社区协会的最重要的问题.  以下是2012年影响社区协会的五大问题.

(1)记录复制策略

我听到的是:“我想要你所有东西的副本, 因为我已经付过评估了, 我不会付钱的.”

          业主经常要求社区协会复印某些账簿和记录.  这些请求通常非常广泛，对协会来说可能非常昂贵.  为了使协会有效运作，这些成本必须转嫁给业主.  在过去, 协会不需要有一个正式的成本表，以便向所有者收取合理的复制账簿和记录的费用.  现在法律已经改变了.  7月1日生效, 2012, 业主协会和公寓协会想要向业主收取复印费用和与制作账簿和记录有关的人工费用，必须采用成本表.

          弗吉尼亚州议会修订了弗吉尼亚州法典§55-510(D)的弗吉尼亚州财产所有者法案，规定. 在向根据本条具有良好信誉的议员提供任何簿册及纪录副本之前, 协会可征收费用, 体现合理的材料和人工成本, 不得超过其实际成本. 仅可根据董事会根据本款通过的成本表收取费用. 成本表应(i)规定材料和人工的费用, (ii)平等适用于所有信誉良好的成员, 及(iii)在提出要求时提供给该提出要求的成员.

          此外，弗吉尼亚州议会还修订了弗吉尼亚州法典第55-79条.74.《全球最大赌博365网站》第1(D)条规定. 在提供任何账簿和记录的副本之前, 业主协会可以征收费用, 体现合理的材料和人工成本, 不得超过其实际成本. 费用只能根据行政机关依照本款通过的费用表征收. 成本表应(i)规定材料和人工的费用, (ii)同等适用于所有信誉良好的单位业主, 及(iii)在提出要求时提供给提出要求的单位拥有人.

          在过去的一年里，协会已经预见到了这一变化.  我看到越来越多的人质疑这项法律的改变.  如果你的业主协会或公寓协会没有采取这样的政策, 我建议协会联系其律师审查他们的政策，并采用正式的成本计划.

(2)逾期评税.

我听到的是:“我们有一个拖欠房贷的房主，我们相信他也拖欠房贷, 但该银行并没有取消抵押品赎回权.  我们不收会费. 我们能做什么?”

          许多房主拖欠了他们的评估，因为他们最近失去了工作，或者因为他们是小企业主，而经济疲软导致企业倒闭.  因为大多数拖欠房贷的房主也资不抵债, 协会的账单已所剩无几.  结果，社区协会开始缺少必要的资金.

          我建议协会特别注意他们的预算和“坏账”计划.  每个社区协会理事会都需要了解其管理文件和弗吉尼亚州法律所规定的收集权力的性质.  最重要的是，他们必须有一个收集政策，并承诺执行它.  我发现自己在过去的一年里参加了一些会议，专门讨论协会可以从拖欠债务的业主那里收集什么工具.  除了, 董事会一直在询问是否有可能修改他们的文件，以提供更广泛的催收权.

(3)不信任董事会行动.

我听到的是:“我们协会的董事会最近通过了一项修正案.  他们没有遵循正确的程序，他们的行为是非法的.  我该怎么办??”

          2012年我注意到的最大的一件事，或许就是人们对董事会行动的不信任日益加深.  我发现越来越多的房主正在仔细审查委员会选择的使用协会资金的方式.  他们很生气.  在过去的一年里，我发现我被要求审查协会的预算.  我还被要求参加更多的会议.

          对许多房主来说，这是一段艰难的时期.  我建议董事会把这一点放在心上, 试着更开放一些, 并在会议期间为房主提供额外的时间来表达他们的担忧并提出问题.  我发现这有助于成员(1)对这个问题感觉更好, (2)更充分地理解董事会为什么决定采取行动.

(4)延期维护.

我听到的是:“屋顶, 操场上的设备, 池, 人行道上, 建筑外观, 邮箱, 我们协会没有足够的钱来进行所有的维护.  我们能做什么?”

          因为经济, 丧失抵押品赎回权和高拖欠率, 许多协会已经削减了维护费用, 只关注那些关键的维修，而对其他需要的维修视而不见.  这是一种危险的做法，因为那些曾经“小”的维修很快就变成了“大修”.  我发现等待修理只会延长不可避免的, 最终, 导致更高的净成本.  最好及时完成这项工作.  至少，制定并实施一个行动计划.

          我建议协会考虑为维护和资本改善提供贷款.  如果协会有资格, 贷款利率很低，现在正是投资的好时机, 至少, 考虑这个选项.

(5)租赁限制.

我听到的是:“我们有几个业主不能出售他们的公寓，协会的租赁限制禁止他们出租.  我们不希望房子丧失赎回权.  我们能做什么?”

          在过去的几年里, 我发现自己接到了许多公寓协会理事会成员的电话，要求我起草一份协会管理文件的修正案, 限制房产内允许的租客数量.  今年, 然而, 随着房屋销售的萎缩, 止赎率上升, 拖欠率上升, 我看到了一种新的趋势.  协会正在回避租赁限制.

          除了, 业主和董事会成员都向我提出了越来越多的问题，问我是否有可能免除艰苦条件，以及是否有可能免除租赁限制.

写的 Jeffrey一. 胡恩.